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理事のコラムDIRECTOR'S COLUMN

(2021年5月)

貸店舗の木造化を推進

 コロナ禍において、貸店舗ビジネスの状況が変わりつつあります。テレワークもあり、都心の事務所は小さなフロアでも良くなり、郊外に広い事務所を求めるようになってきているのです。また、店舗側にとっても不安定要素が多くなり、都心に店舗を構えようとするのは、デリバリーもできるような外食店舗や、ネイルサロン、小さな美容院など、限られた職種となっています。これでは、駅前の一等地にビルを建て、貸店舗や貸事務所とするような投資はしにくい状況です。そこで、木造の小さな店舗、小さな建築物を提案するようにしています。木造ならば、コストを低く抑えることができるし、リフォームも簡単だからです。数十年後、需要が変わるようであれば、解体工事も圧倒的に安くて済みます。今は、「小さな投資」しか受け入れてくれない状況にあり、私たち工務店でも十分にチャンスが出て来るのです。
 私は、大都市であれば、防火地域内で100㎡以下の2階建てに絞って提案しています。1階が店舗、2階がアパートの建築物が多く、前面道路が狭いといった、ハウスメーカーやゼネコンが嫌がる敷地の成約率が高い。地方都市ならば、駅前の土地でも準防火地域が多く、木造建築が可能です。もちろん、貸店舗は立地が重要であることは間違いありませんが、眠っている小さな土地も意外とあるのです。また、人通りが少ない裏通りでも、駅や商店街が近ければ可能性が出てくる。現在の集客はSNSが中心となり、目立たなくても便利でさえあれば、貸店舗の需要はあるものです。
 お客様との接点づくりは、テナント専門の仲介会社からの紹介やメインバンクからの紹介のほか、土地を購入して自社保有する不動産会社や地場ゼネコンからが多い。彼らに情報を出し続け、「企画から相談」を前面に出しています。企画と言っても、「小さな木造」ですから住宅の延長線の知識で十分に対応できます。「マーケティング、企画設計、投資金額(見積り)、賃料設定、集客方法、収支計画」をセットで提案することになりますが、「貸せて、利回り、リスク回避」が明確ならば、投資するかどうかの判断も早いのです。また、収支計画が良ければ、銀行融資も問題なく付いてきます。
 貸店舗の建築は、ほとんどがスケルトン渡しとなり、内装工事が必要ないことがメリットです。建築側がやりすぎると、一度それを壊して内装工事を行い、退去時に元に戻すことになり、借り手側はかえって困ってしまうのです。電気工事、設備工事なども引き込み程度で十分で、それ以降の工事は、借り手側が手配した方が、満足度は高くなります。最近の事例では、一階の借り手がピザ屋さんに決まり、しかもそれが工事中に確定したため、天井や壁の仕上げだけでなく、床の土間仕上げも内装会社と打ち合わせることになっています。建築基準法上に適合はさせていますが、借り手側はそれ以上を望んでいないのです。2階の借り手はネイルサロン(7坪)で、床、壁、天井、電気設備など、全てを内装専門会社が行うことになっており、引き渡しまでの工期も短くなっています。もちろん開店するまでには一月程度かかるようです。
 これまでに木造貸店舗を数棟手掛けており、カラオケバー、美容院、ピザ店、時計店、ネイルサロン、司法書士事務所、不動産など、10~20坪程度の貸床面積になっています。新築ということもありますが、完成前にテナントが決まるケースが多く、内装業者と打ち合わせをしながら、建築工事を進めることが多いですね。床面積当たりの家賃はアパートに比べて高く、工事原価は低い。おまけに、一階の方が高くなり、二階以上は安くなりますから、賃貸アパートと上手に組み合わせることで、投資効果を高めることができます。ただし、貸店舗は立地が第一であり、その仕入れ能力が決め手ですね。
 借り手の募集や賃貸管理についても、テナント専門の仲介会社が存在します。賃貸アパートの管理会社とは全く違ったノウハウを有しており、「開店したい」潜在顧客をしっかりと押さえており、それも広範囲なお客様が多い。例えば、東京で成功したから、地方都市で支店を出したい。名古屋のお店に勤めていたが、東京で独立したい。店舗の場所を変えたいといったお店のオーナーもいるようです。お店を賃貸借が終われば取引終了ではなく、お客様との関係はより深くなっており、「出店」や「新しい業態店」などの相談からもビジネスにつなげています。コロナ禍の問題もありますが、「小さい、維持管理費が安い、快適」は、これからの貸店舗のニーズであり、より木造建築のニーズが高まると感じています。

住宅着工が順調に推移

 ウッドショック、コロナ禍など、住宅業界(新築)の先行きが懸念されています。躯体価格は、木材のプロでも想定するのが難しい状況であり、代替え材の確保に四苦八苦しています。コロナ禍も、残念ながらワクチンが普及するまでは納まる気配を感じません。そのような中、3月の着工数は、前年同月比を21カ月ぶりに上回りました。貸家も31カ月ぶり、そしてマンションも1万戸に達しました。その要因は、前年度の3月が「コロナ禍」の始まりで、大手住宅会社が一斉に着工のストップをかけたからです。賃貸住宅、分譲住宅会社はそれが顕著であり、8月まで平常に戻りませんでした。しかし、今年はコロナ禍が納まっていないにも関わらず、着工を見送るようなことはないですね。住宅業界としては平常に戻っていると言えるのではないでしょうか。
 一方で、残念ながら非住宅木造建築物にはウッドショックの影響が出つつあります。着工したいのですが、躯体の供給が見えない状況が続いているため、着工を控えざるを得ないのです。プレカット工場が2割から3割の受注制限をかけているため、そのまま着工数に影響を及ぼす事態になっています。「代替え材」がしにくい土台材が不足すれば、家は建たなくなります。今の時代、大きな梁も米松が中心で、代替えがしにくいのです。平常に戻るには、今年いっぱいはかかりそうな勢いです。
 消費者は、このような社会情勢(コロナ禍)でも住宅取得、投資の意欲があるということです。低金利が続いていることも要因でしょうが、この状況は必ず終息すると考えている人が多いのです。自分たちの人生設計(家族の状況)が最優先であり、社会状況はその次にあるということです。それに応えていかなければならない。私たちが工夫できることは、まだまだあるはずです。住宅建築の中で、構造材をいかに少なくするか?など、プランづくりでの工夫はできるでしょう。合板はあるようなので、端材で下地材に活用することもできるはずです。性能を落とさず、設計者や施工者のこだわりは捨て、お客様最優先での工夫をお願いしたいですね。
 また、リフォーム工事は、新築工事に比べると安定受注をしているでしょう。コロナ禍の影響は比較的少ないと言えます。修繕工事は時を待ってはいられないし、生活環境改善のリフォームも小さな金額のため決断がしやすいからです。退職金や株の値上がりなどの一時金が入れば、リフォーム工事をしたくなるものです。一年経てば、住宅や家族の環境が変わるので、リフォーム工事を実施するきっかけの一つになるのです。住宅業界は、経済環境(金利や株高)に大きく影響するとは思いますが、その期間が長くなると平常に戻っていくものと思っています。家族の環境変化が最優先されるのが、住宅業界だと考えているからです。「困っているお客さんはたくさんいる」と、自信を持って営業活動を行っていただきたいと思います。

日本人の活躍に心躍っています

 二刀流の大谷翔平選手がメジャーリーグで大活躍する日々が続いています。スポーツニュースを見るのが楽しみになっており、バッティングが好調なことから、全試合先発出場が可能になっていることも嬉しい限りです。「打って、走って、投げて、守る」という野球の技術の全てを、高いレベルで実践しています。おまけに成績だけでなく、挨拶や笑顔、礼儀も素晴らしく、ファンは日本だけでなく、アメリカ中に広がっているようです。大谷選手だけでなく、バスケットボールの八村塁選手、渡邊雄太選手、ゴルフの松山英樹選手、ボクシングの井上尚弥選手、フィギュアスケートの羽生結弦選手、テニスの大阪なおみ選手など、アメリカで活躍する日本人がどんどん増えており、誇らしく思います。スポーツ選手の活躍は、なぜこんなにもファンを魅了するのでしょうか。世界のトップレベルの中で活躍するには、驚くほどの練習、努力が隠れていると分かっているから、より感動や感激をもたらしてくれるのでしょう。
 スポーツ選手にとって最大の祭典の一つであるオリンピックが、7月末から東京で開催される予定です。世界中の多くの競技の選手が4年に一度、一堂に会して技術を競う場はオリンピックしかありません。アスリートにとって、体力的に高いレベルを維持できるのは、ほとんどの競技において長くて10年と言われており、時間は限られています。だからこそ、それに集中したいし、思いも強くなっているはずです。もちろん、コロナ禍という大きな課題を乗り越えなければならず、開催には慎重な判断が必要になると思います。ただし、日本選手の活躍は、日本中の人に勇気と感動を与えるというのも事実であり、多くの人が受け入れられる決定がなされることを願っています。
 なぜ日本人がスポーツ選手に期待をし、一緒に喜べるのでしょうか?それは、躰が小さく、力強さもない民族が工夫と努力を積み重ね、大きな外国人を打ち負かすということに夢を感じるからかもしれません。戦前の体格の状況から考えると、現在は差がなくなってきているものの、まだまだハンデは存在しています。陸上、競泳、球技などで体力のハンデを感じるものの、それらの競技での活躍が目立ってきたのが嬉しいのです。今までは、陸上短距離、バスケットボールなどで世界レベルには全く通じなかったものが、今では表彰台を期待できるまでになってきています。一方、体操や飛び込みなどは、躰が小さい方が有利に見え、やはり日本人の得意競技の一つになっていますね。どのような競技であっても、日本人が活躍できるようになってきたのは、本人の努力はもちろんのこと、指導者、医療関係者、科学者、技術者(道具や競技服の製造)などが高いレベルで研究し、実行に移していると思うのです。スポーツ界でも、日本の総合力が機能し始めていることは間違いないですね。それが嬉しいのです。
 現代スポーツは、その国の民度や平和度が反映されていると考えています。国内で紛争や難民がたくさん出ている状況では、文化活動やスポーツどころではありません。世界の中には、未だに「命を守ること」が最重要課題となっている国は多数存在しています。また、技術力や精神力といった能力が勝敗に大きく影響する競技が増えているということもあります。そのような意味では、今の日本には現代スポーツで活躍できる土壌があることに感謝しなければなりませんね。世界中が一定以上の平和な状況になり、たくさんの選手が参加でき、活躍できる状況にしていかなければなりません。そして、より技術力や精神力を磨き、総合力で日本選手が活躍できる時代が来ると良いですね。どうしても「がんばれ、日本選手、日本チーム」となってしまいます。

心に残る言葉

ほとんどの動物が、子育てのために、家族を危険から身を守るために、巣づくりをします。人間も同じですよね。洞穴から竪穴式住居に変わり、現在の住まいになってきました。外部の危険は、暑さ寒さ、風雨といった自然環境が中心になってきています。世界の中には、核爆弾、ミサイルなどの人的要因も加味しなければならない国もあります。しかし、それだけではないのが人間であり、日本です。「家族の幸せ」「人間の成長」といった目的を達成するためでもあるのです。それだけ住まいづくりは変わってきているのです。

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